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6月30日，由經濟觀察報主辦的2022年第19屆藍籌年會開幕，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛做了關于房企如何擺脫困境、轉型發(fā)展的分享。 倪鵬飛以“三降三保三轉”概括當下房地產行業(yè)擺脫困境、構建新發(fā)展模式的路徑，其中“三降”指降增量、降資產、降存量；“三?！敝副ＷC一定利益、保證穩(wěn)健發(fā)展、保證良性循環(huán)；“三轉”指從粗放經營轉向精細經營，從開發(fā)建設轉向增值服務，從重視增量轉向重視存量。他認為，轉型雖然面臨重重困難，但仍不乏機會。 具體來說，倪鵬飛認為，住房社區(qū)服務是10萬房企的新藍海。在房地產市場下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬中小房企生存艱難的時候，照進房地產現實的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍海即住房衍生服務業(yè)。 住房衍生服務業(yè)內容很多，并且可以無限地細分，比如社區(qū)服務又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來這些和人工智能、互聯網、新材料、新能源結合在社區(qū)落地也會帶來很多機會?？傊稽c，轉型不易，有規(guī)律可循，專精特新、細分賽道、持之以恒，就能迎來豁然開朗的新空間。 以下內容根據演講整理： 房地產企業(yè)的新發(fā)展模式，概括起來有“三新”：新動力(310328)、新方式、新業(yè)態(tài)。也就是我們要建立一個以內生力量為根本動力，以內涵發(fā)展為主要方式，以存量服務為業(yè)態(tài)重點，穩(wěn)定健康、良性循環(huán)、綠色智慧的高質量發(fā)展新模式。 所謂內生增長，就是在發(fā)展動力上主要依靠自身力量，而不是依靠外部力量。過去的發(fā)展是靠杠桿、外部資金、外部力量驅動的，這當然有利于行業(yè)快速發(fā)展，在那個階段可能有一定的必要性，但也帶來了很大的問題和風險。 未來房地產企業(yè)要轉入以股權而不是以債權為主，以低杠桿、穩(wěn)速度而不是高周轉為模式。這個動力的改變還會形成一個重要的風險約束機制：過去依靠外力的情況下，房地產企業(yè)因為運用的不是自身的錢，所以在決策上就敢于冒險，現在如果損失由股東承擔，那么企業(yè)在決策時就會更謹慎。 所謂內涵發(fā)展就是通過提升質量，使用精細化管理，運用智能化技術來改變過去粗放式的發(fā)展方式。新業(yè)態(tài)，就是以存量服務為發(fā)展重點。過去20多年，我們處在住房短缺的時代，因此需要大規(guī)模建設住房，但現在已經進入房地產市場的飽和時代。盤活存量才有潛力，重點要在存量基礎上提升服務，實現服務的增值，滿足城鎮(zhèn)居民對多樣化、高質量、美好居住生活的需求。 為什么要探索新發(fā)展模式？這由問題導向和目標導向決定。問題導向就是高杠桿、高周轉的外生發(fā)展模式給地產業(yè)帶來了高風險，甚至惡性循環(huán)，為了解決這個問題就要改變這個模式。目標導向則是，我們在基本住房需求得到滿足以后，轉向了高質量的需求，多樣化的需求，綠色的需求，智能的需求，健康的需求，因此房地產的供給也應該轉向滿足這種需求。 至于如何構建新發(fā)展模式。我認為有“3個三”：三降、三保、三轉。第一，通過三降實現生存。先活下來是現在很多房地產企業(yè)面臨的最大問題，辦法是降增量、降資產、降存量。降增量就是減少新房開發(fā)；降資產就是出售資產，出售股權；降存量就是加快施工，加快銷售。 對于房企，上述求生選項中，有些是可主動作為的，比如減少新房開發(fā)和增加銷售。償還債務方面，房企相對也有一定主動性，因為債權人現在面臨陷入被動的局面，這給房企帶來了一些談判空間。 基于這些困難和機會，實現三降著重要抓兩點，第一是收縮戰(zhàn)線，第二是調整債務，比如展期、轉變債務結構、用資產抵債等。 其次是通過三保實現發(fā)展。目前沒有陷入困境的房地產企業(yè)，如果還想繼續(xù)在房地產開發(fā)領域堅守下去，應該按照新的發(fā)展模式，做好“三保”：保證一定利益，保證穩(wěn)健發(fā)展，保證良性循環(huán)。 事實上，想堅守在房地產市場也面臨著很大的困難，因為市場處于萎縮期，價格在下降，風險在加大，利潤在下降，成本在上升。但也不是沒有機會，目前雖然總體是飽和的，但還有兩個結構性的機會。從購房者群體結構上來看，戶籍居民的改善性需求和常住非戶籍居民的自住需求還有待滿足，這兩方面還有一定機會，數量上也比較可觀。從空間結構上來看，都市圈、城市群、中心城市這些經濟發(fā)展相對較好的區(qū)域，可能會有繼續(xù)增長的潛力，另外在總體飽和的城市，其中心區(qū)域、特別好的片區(qū)還有一定的居住需求。 解決這些問題皆要選準區(qū)位。在住房短缺的時代，區(qū)位優(yōu)勢相對較弱。但未來區(qū)位重要性會變得更加突出。此外還要控制成本，未來價格緩降的情況下，如果成本不能得到有效控制，利潤便沒有保障；要細分市場，既使不做其他的轉型，仍以開發(fā)為主業(yè)，也要對市場進行精確的定位，抓住結構性的潛力購房群體。 最后是通過三轉實現轉型，包括轉變方式，從原來的粗放經營轉向精細的智慧經營；轉變業(yè)態(tài)，從原來的開發(fā)建設轉向增值服務；轉重點，從原來以增量為主轉向以存量為主，重視存量。這個轉型也很困難，困難在于轉型舊改利潤相對要低，牽扯到的利益和關系比較多，風險也更大。租賃市場有很大的空間，但是目前投資租賃的利潤相當低，并且資金要求非常高。其他的業(yè)態(tài)諸如高新技術產業(yè)也有門檻。 住房社區(qū)服務是10萬房企的新藍海。在房地產市場下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬中小房企生存艱難的時候，照進房地產現實的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍海即住房衍生服務業(yè)。住房衍生服務業(yè)內容很多，并且可以無限地細分，比如社區(qū)服務又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來這些和人工智能、互聯網、新材料、新能源結合在社區(qū)落地也會帶來很多機會。同時為了滿足城鎮(zhèn)居民多樣化、高質量、美好的居住生活需求，實現住有宜居，也需要無數專業(yè)化、高質量的專精特新服務。 至于中小房企要怎么發(fā)展，我認為就是專一化，走專精特新道路：在房地產衍生服務的某一個環(huán)節(jié)，探索出初步的成效然后深入下去，變成專業(yè)化后，再擴大規(guī)模，擴大服務。規(guī)模大不一定指產業(yè)各個鏈條都健全，也可以是某一個環(huán)節(jié)上，某一個服務產品上的占有率大。 為什么轉型重要？因為我們有10萬家房地產企業(yè)，其中很多都是中小型的，他們大部分在當下都面臨困境，因而需要擺脫困境，謀求發(fā)展。這背后還涉及大量的就業(yè)問題、民生問題、家庭和諧問題，因此轉型是特別重要的。此外，房地產領域也具備轉型的基礎條件，有一定的信息平臺、技術手段和市場渠道。 轉型很難但也有規(guī)律可循，關鍵是選準方向，聚焦一點，持之以恒，突破幾道門檻，這樣就能迎來豁然開朗的新空間。如果10萬甚至更多企業(yè)致力于專一化、高質量發(fā)展，那么不僅能自己轉型成功，還能帶動經濟轉型發(fā)展，滿足人民對美好居住生活的向往。
